谢逸枫：该尿就尿！史无前例的房地产行业变革来了！

文/谢逸枫 终于憋不住了，该尿就尿。2026年，这是过去五年来房地产行业最具有历史性、划时代的一天。国家一天八个文件，一月九记重拳，政策密集出台，力度史无前例的房地产销售、开发、融资制度变革、政策组合拳救市大招来了。 8月28日，房地产迎来了过去五年来最罕见的、史无前例的新一轮全国房地产销售、开发、融资制度变革、政策组合拳救市大招密集出台，这是与过去五年来因城施策、分类调控最为不同的定调，预示国家开始真正下决心救市、重塑市场。 一天之内，围绕三个目标的房地产救市，即构成房地产发展新模式、推动房地产高质量发展、振兴需求端低迷和打通金融端堵塞及房地产全周期正循环，这才是房地产救市真正的政策目标，同时对供应端、存量和增量市场有重大作用。 国家政府部门集中出台、公布了八个房地产重要文件，围绕销售、开发、融资基础制度和供给端、需求端和融资端，处理增量市场与存量市场，形成一个全方位房地产制度变革、政策组合拳救市体系，可谓是史无前例的。 第一是8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。 第二是8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。 第三是8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。 第四是8月28日，金融监管总局又发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》和《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》5个专项管理办法。 第五是8月10日，国务院公布的《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。 一天之内打出八个史无前例如此密集的房地产销售、开发、融资制度文件、救市大招，仅仅8月份，这一轮房地产救市、基础制度重构的大招就有九个重要文件，与过去五年房地产政策微调、打补钉、挤牙膏式的救市思路完全不同。 力度、规模上、范围上已经是史无前例的、房地产政策组合拳救市大招、全国性的，并且是围绕房地产行业、项目开发全周期性的制度变革。从投资拿地、开发、融资、住房销售、购房贷款、增量开发和存量盘活的新基础制度框架构建。 从开发角度来看，投资拿地-开发融资（包括银行信贷、信托、债券、ABS、REITs和股权融资），再到住房销售（预售、现售）-个人住房贷款（房贷期限30年延长至40年、偿债比40%提升60%）-增量到存量和城市更新盘活等。 这是一套覆盖房地产投资拿地、项目开发、开发融资、住房销售、购买房贷、住宅、商业、城市更新、运营的九大环节的基础政策新制度，其行业政策、制度框架正在加快构建形成，为房地产正循环托底，形成政策底转向市场底的基础。 老汉的判断，是当前房地产救市正式告别微调、打补钉、挤牙膏式的因城施策基调，迈入一个新的全方位房地产救市新阶段，即从区部转向全国、单个政策转向系统政策、托举转向托底、救项目转向救主体、短期转向长期的基础制度重构。 国家决策层真正认识到房地产业的下行，已经影响到经济运行、财政收入、金融系统、产业发展、居民财富、就业和收入、地方城市建设，到了“不恢复健康发展”的确不行的局面。总之一句话，目前经济离不开房地产这个夜壶。 背景 一天八个文件，一月九记重拳，这轮史无前例的房地产销售、开发、金融制度和政策组合拳救市是背后，隐藏着什么宏观、中观、微观的考量？这必须弄清晨，就是为什么会是在8月底突然发出如此密集的政策组合拳救市。 宏观上讲，首先是上半年、前7月的宏观经济持续下行，GDP增速回落超出预期。一季度GDP增长5.0%，二季度才4.3%，掉了0.7%。上半年GDp增长才4.7%，已经跌破GDP5.0%控制目标，就业率下降，就是因为经济下降超预期。 经济增长动力弱复苏，火车头熄火。其中上半年固定资产投资同比下降5.7%，扣除房地产开发投资，固定资产投资同比下降2.7%。分类看，制造业投资同比下降1.2%、基建投资同比下降2.4%，房地产开发投资同比下降18.0%。 而上半年民间固定资产投资同比下降8.5%，堪称是史无前例的。上半年消费同比增长1.3%，全靠政策刺激支持，汽车、家电、以旧换新等。上半年出口14.73万亿元，同比增长13.4%，已连续11个季度保持增长，但是无法托底GDP。 前7月，固定资产投资同比下降6.7%，对比上半年又扩大1.0%，其中制造业投资同比下降1.7%，对比上半年又扩大0.5%。基建投资同比下降3.6%，对比上半年又扩大1.2%，房地产开发投资同比下降19.2%。 前7月消费同比增长1.2%，对比上半年又回落了0.1%。7月消费增长0.6%，对比6月又回落0.4%。前7月出口17.44万亿元，增长14%，但是靠出口、消费已经无法支撑GDP保持